Næringseiendom, verdsettelse – Eiendomsskatt

Sist oppdatert 4. januar 2019 13:36
Tilbake til «Eiendomskatt» Ofte stilte spørsmål om eiendomskatt
Betaling Utregning av
eiendomsskatt
Offentlig ettersyn av
takst og skatt
Næringseiendom
Næringseiendom,
verdsettelse
Fritak for eiendomsskatt Faktafeil og klage Vedtak om eiendomsskatt

Her viser vi den metodikk som normalt er benyttet ved taksering av alminnelige næringseiendommer m/ bygg i Karmøy kommune. Ubebygde tomter eller spesielle objekt kan ha blitt verdivurdert med utgangspunkt i annen metodikk enn den «hovedregelen» som fremgår av teksten under.

Nye regler i eiendomsskatteloven fra januar 2019

Dersom det ønskes ytterligere informasjon, – vennligst rett en forespørsel pr. e-post til:

e-skatt@karmoy.kommune.no

Metodikk for verdivurdering av næringseiendom/ næringsareal.

Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi.

Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen. Følgende verdiparametere blir benyttet for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi:

  1. Markedsmessige vurdert leiepris avhenger av arealtype (lager, verksted, kontor etc.)
  2. Arealledighet / eierkostnader blir vurdert i % av årlig brutto leie (blir fratrekk for årlig brutto leie)
  3. Fastsetting av kapitaliseringsfaktor (speiler eiendommen sin attraktivitet som investeringsobjekt; lav kapitaliseringsfaktor gir høyere verdi enn høy faktor – ref 1/x)

Næringseiendom blir oppfattet av de fleste som en innvestering, som for eksempel verdipapir, bankinnskudd – verdien av en eiendom er relatert til årlig netto inntektsoverskudd, kapitalisert.

Kapitalisering av årlig netto leieinntekt er utgangspunktet for vurdering av eiendommens markedsverdi.

Parameter for verdisetting av næringseiendommer:

1. Leiepris

Takstfirmaet vurderer hva årlig objektivisert leieinntekt vil være for eiendommen for å komme frem til eiendommens objektiviserte omsetningsverdi*. Årlig brutto leie fremkommer slik: hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for pr år i det åpne markedet (ofte omtalt som leiemeterpris – kr / m² pr år) – multiplisert med bygningsmassens areal

* Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt
omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses
bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting
av eiendommen.

Type næringsbygg Lav kr/m² pr år Middels kr/m² pr
år
Høy kr/m² pr år
Kontorbygg 300 500 1100
Lagerbygg 150 600 1100
Forretning 400 800 1800
Kjøpesenter 800 1200 1600

 

2. Eierkostnader / ledig areal

Fullt utleid bygning i markedet der tilbudet og etterspørsel er i balanse – tilsvarer ledig areal på ca. 4-5 %. Takstfirmaet vurderer hvor stor del av bygningens forvaltning- drift og vedlikeholdskostnader (FDV) som IKKE kan fordeles på leietaker, men er såkalt eierkostnader.

Eierkostnader er kostnader som:

  1. Vedlikeholdskostnader utvendig
  2. Vedlikeholdskostnader innvendig (på fellesareal)
  3. Forsikring (bygning)
  4. Utskifting av tekniske anlegg som ikke lenger økonomisk sett lar seg vedlikeholde på en forsvarlig måte.
  5. Administrasjonskostnader (forvaltning, revisjon m.m.)

Disse eierkostnadene kan i sum utgjøre fra 5-20 % av årlig brutto leie. Samlet vil sjablongmessig vurdert eierkostnader og arealledighet utgjøre +/- 20 %. Er derimot arealledighet (objektivisert sett) stort, vil dette prosenttallet øke. Med ledighet her er ment MARKEDSMESSIG vurdert ledig lokale og ikke faktisk ledighet. Det kan være tilfellet der eier er en dårlig forvalter. Dette vil, dersom en skal legge faktisk ledig lokale til grunn, i noen tilfeller «premiere» slike gårdeiere.

3. Forrentningsprosent / kapitalisering

I økonomisk sammenheng er dette en utregning av kapitalverdien på et vist tidspunkt av en serie betalinger over en tidsperiode, dividert med et avkastningskrav. Desto mer attraktiv en eiendom er, jo lavere kapitaliseringsfaktor (X /0,8 gir større eiendomsverdi enn X / 0,9). Ytterpunktene her er den «risikofrie» investering som for eksempel plassering av kapitalen i en bank m/tilhørende 2-4 % rente – mot en mer risikofylt investering i eiendom hvor en vil kreve et høyere avkastningskrav enn ved sikker plassering (banken).

Ved vurdering av kapitaliseringsfaktor blir det lagt vekt på:

  • Eiendommen sin lokalisering og eksponering
  • Tomten
  • Bygningen sin tekniske og vedlikeholdsmessige stand
  • Bygningens innemiljø
  • Bygningens arealeffektivitet
  • Hva bygningen kan tilpasses til og fleksibilitet

Krav til kapitaliseringsrenten er vurdert mot:

  • Realrente*
  • Forretningsmessig risiko
  • Attraktivitet i markedet

*Langsiktig statsobligasjonsrente          ca. 3,5 %
Gjennomsnittlig inflasjonsutvikling        ca. 2,5 %
Realrente                                                     ca. 1,0 %

Vurdert forretningsmessig risiko på for eksempel 10,0 % vil gitt ovennevnte realrente
medføre et avkastningskrav på 11,0 %.